一、模拟清单的产生

随着房地产调控不断加深与持续，出于缩短建设周期和加快资金回流的市场需求，模拟清单应运而生。相对于按施工图计量的工程清单招标，模拟工程量清单可大幅度节约时间。

二、模拟清单的适用性

采用模拟工程量清单，对推进项目进程起到较大的作用。但使用模拟清单招标对于人员的专业要求很高，工作人员需要根据自身的经验，结合项目工程和清单之间的关系，把清单列表做到详细准确，这样模拟清单因其准确性对项目才会有可借鉴性，也可以减少项目发展过程中出现的一些误差引起的项目纠纷以及赔偿等。

主要适用于以下情况的项目：

1.时间不充分：工期紧张，急需快速定标；

2.依据不充分：前期无图纸或图纸深度很低；

3.大数据积累充分：指标有较充分的经验数据支撑；

不宜用于：特殊复杂，不确定因素多的项目，如修缮、改造工程。

三、模拟清单需解决的问题

1.形成有量有价的工程量清单；

2.工程量与造价尽可能的接近于实际工程项目；

3.列项齐全，能预见后期工程发生的项目，提前将其预估到模拟工程量清单中。尽量避免实施期间变更多、新增单价多、认质核价

多，而影响计量计价及后期结算办理工作。

4.明确其他内容（材料人工调差方式、措施费调整方式、税金等）。

5.注意单方造价和总价的把控。有时候可适当放大工程量，尽量避免超实际合同价、超概算、甚至超目标成本的风险。

四、一份完整的模拟清单具有的基本特点

1.清单子目的覆盖全面并描述准确；

2.模拟清单的招标结果同后期的重计量重计价结果差距不大；

3.清单子项目数量合理，避免投标人抓住其中的漏洞，去做不平衡的报价。

五、模拟清单编制流程

1、整理项目信息

项目信息反映了项目的基本情况，包括业态、单体数量、单元数、户数、建筑面积等。在收集资料的时候，要收集本项目以及类似的项目资料，然后将各个业态、户型、招标范围等的信息去提取出来，分析类似项目的各构件混凝土编号、建筑做法等。使得工程量更加准确，防止因为工程量不合理，影响投标单位报价，或者采用不平衡报价策略；另外，对于建设单位来讲，需要做到成本可控，模拟工程量越接近重计量工程量，越有利于成本管控。

2、明确标段信息

标段信息反映了建设单位对于项目操作的主要思路，包括标段划分、交付状态（毛坯、精装）、是否采用装配式、装配率多少、拟设计哪些构件用于装配式，以及各信息所对应的单体等，这些都会直接影响模拟清单的界面、列项及工程量。

2、明确招标范围

招标范围包括专业划分、界面划分、材料划分。

专业划分包括总包、甲指乙分包、甲分包。其中，甲指乙分包是指甲方指定分包单位，但分包单位与总承包人签订合同；甲分包是指甲方直接分包，并与分包单位直接签订合同。

界面划分指的是不同施工单位之间的移交界面，例如总包与精装的界面划分。

材料划分包括甲供材、甲指乙供材、乙供材。其中，甲供材是指甲方直接与供应商签订采购合同的材料；甲指乙供材是指甲方指定品牌或者供应商，由乙方与供应商签订采购合同的材料。该部分材料通常在招标时以暂定价的形式出现。

以上这些将直接影响模拟清单的界面划分和列项深度。

3、寻找对标项目

对标项目指的是各方面与本项目近似的项目，包括地区、业态、招标时间等，项目的特征需要一致，比如做住宅，那么户型尽量一致；做学校，班级数量需要一致，做酒店、商场也是选择一样的类型的建筑结构类型需要相同，比如框架、框剪、装配式，注意装配式的装配率要相近建筑面积相近，建筑高度、层数相近等。无论是在招标阶段还是在清标阶段寻找对标项目，目的是为了让本项目的经济指标更接近市场，从而有效的反映市场的价格水平，同时保持竞争的充分性。参照的项目越接近编制的工程编制出来的模拟清单就越接近实际。所以选择同类参照项目是本流程的一个关键点。

4、模拟工程量

工程量准确在于找到合适的对标项目，把本工程与参照工程进行比较，依据含量模拟工程量，并结合限额指标、以往经验、实际估算等修正工程量，使得更接近重计量工程量，并对可能出现的不平衡报价，要注意能在清单工程量中有预计的在清单量中反映，清单中不能直接反映的可在招标文件中采取相应的措施完善。

在建筑行业中长期以来通过总结与积累，常见建筑类型形成了一些很有价值的指标数据，如每平方米的钢结构、钢 筋、砼、砌体、地面、顶棚、墙面、模板及措施费含量等，通过这些指标，可以大致判断清单工程量是否在合理范围内，再通过项目的个性特征 (建筑的高宽比、人防等级、基础形式、层高、净高、柱网及 交房标准等) 进行修正，基本能达到与项目匹配的要求。再就是初步设计阶段，建筑外形基本上确定，有些工程量是可大致算出的，外墙面积算出来后，根据窗墙比可算出外窗的面积，根据建筑层数，结构布局及机电各专业系统，大致可算出机房个数，防火门的数量，楼梯面积等。常用方法：

1）指标法：指标*面积*各项占比；

2）系数法：原工程量/原面积*现面积；

3）估算法：如屋面可用单体建筑占地面积估算；

4）经验法：如消防水箱，一般一个小区配一个，注意容积大小；

5）注意检查逻辑合理性及关联性，指标和系数要用业态相似的指标或者系数。

5、编制控制价

根据模拟清单做控制价。根据清单计价办法及消耗量计算规则进行编制控制价，在此过程中一定要公平、合理，不得特意压低或抬高价格，编制出的控制价要尽量接近市场价。

6、编制说明与其他相关内容

编制说明一般包含以下内容：

1）项目概况：

A 合同范围（如：XX项目**楼等）；

B 计价方式（如：工程量暂定，综合单价包干，按实计算）；

C招标内容（如：施工总承包，详清单子目）。

2）计价说明：

A 明确综合单价包含的内容（水电费、垃圾清运费、交付保洁等）；

B 是否存在材料、人工调差；

C 工艺与施工方式不同对价格的影响；

D  税金计取的税率；

E 总包配合费如何计取；

F 其他价格相关的内容。

3）计量说明：

A 计量的规则采取方式

B 计量相关的其他说明

4）其他说明：

A 对重计量的要求

B  复审与清标的要求等

5）其他相关内容：

1）甲供或甲指乙供品牌规格名录

2）甲分包、甲供材范围明细

3）零星工程量清单等

6、汇总检查

参与各方对模拟工程量清单从技术、材料、工艺、设备、经济等方面进行讨论复核，主要的检查内容有：算术性检查；链接检查；结构指标检查；造价指标检查等。在对主要技术指标进行制定和校核的时候，要根据项目的业态以及以往的项目经验去确定，比如钢筋混凝土指标、室内外墙地顶的装饰指标、安装管线指标等等。

七、模拟清单存在的风险与问题

模拟工程量清单招标计价方式在实际中被广泛采用，但在实践中，也显现出一些风险与不足，存在的主要问题有：

1)、适用范围比较有限，即需要存在大量类似项目的工程量清单和技术指标。发包方若为了缩短工期，任意使用模拟工程量清单，就难免出现问题，比如承包方要挟、工期延长、成本大幅增加等。

2)、对相应工作人员的素质、专业素养和经验有较高要求，需要编制清单的人员有较强的专业能力和较多的类似项目经验。

3)、由于没有施工图，模拟工程量清单中列出的项目会有一部分与工程实际不符，易出现漏项、项目描述不清楚和工程量估算不准确等，甚至会造成投标单位的报价不可用；新增项目还要重新核定清单单价，部分价格风险又转移给了建设单位；更重要的是工程量的不确定性，没有施工图，模拟工程量清单中的工程量都是虚的，如果给出的工程量与实际差异大，投标单位就会通过不平衡报价，投标时以低价中标，重计量时又可获得一个较高的合同总价，从而取得很好的利润。

4）、模拟清单招标时，承包人为了中标，也可能不考虑或少考虑风险，以低价报价，增加其中标的可能性，然而合同签订后，一旦实际发生的风险超过了承包人报价时的预期，承包人利润大幅减少甚至亏损时，就会诱发其进一步的投机行为，甚至影响建设方的项目建设。

八、结语

目前，模拟工程量清单招标方式的选择，在缓解企业资金成本压力和项目推进方面起到了积极作用；但模拟工程量清单招标与现行的工程量清单招投标还有一些不衔接的环节，也引起了中标后施工管理、合理成本控制等方面的新问题。可见，需要在基本条件、技术水平较完备、有成功经验的情况下采用模拟工程量清单招标方式，防止施工方的投机行为与工程后续纠纷；因此，发包方在清单编制与招标方式决策选择时，需要结合企业自身管理情况，充分权衡利弊后作出决定。

                                 工程四部-王巧莹